Покупатель недвижимости рискует дважды: он может потерять деньги сразу — если сделка не состоится, и может потерять объект спустя годы — если сделку признают недействительной. Второй риск опаснее, потому что к моменту спора деньги уже потрачены продавцом, а вернуть их с человека без имущества почти невозможно. Ниже — то, что имеет смысл проверить до передачи денег.
Объект
- Свежая выписка из ЕГРН. Смотрите не только собственника, но и обременения: ипотеку, аренду, ренту, арест, запрет на регистрационные действия
- Основание права продавца. Договор купли-продажи, наследство, приватизация, решение суда — от основания зависят и риски. Наследство и приватизация требуют отдельного внимания: могут появиться лица, чьи права были нарушены
- История перехода прав. Череда быстрых перепродаж — повод насторожиться
- Планировка. Сверьте фактическое состояние с техническим планом: несогласованная перепланировка становится проблемой покупателя
- Земля под домом. Категория, вид разрешённого использования, границы, наличие межевания — построенное на неподходящем участке рискует остаться неузаконенным
Продавец
- Банкротство. Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в картотеке арбитражных дел. Сделки должника оспариваются, а подозрительные сделки — в пределах трёх лет до принятия заявления о банкротстве (статья 61.2 Закона о банкротстве)
- Долги и исполнительные производства. Банк данных исполнительных производств ФССП покажет, не идёт ли уже взыскание
- Судебные споры. Иски к продавцу могут закончиться арестом продаваемого объекта
- Согласие супруга. Если объект приобретён в браке, для сделки требуется нотариальное согласие второго супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ). Проверьте и то, не был ли продавец в браке на момент покупки объекта
- Дети и материнский капитал. Если при покупке использовался маткапитал, детям должны быть выделены доли. Сделка без этого оспаривается
- Дееспособность. Для пожилых продавцов и в спорных случаях уместна справка из психоневрологического и наркологического диспансеров на дату сделки
- Зарегистрированные лица. Запросите справку о зарегистрированных в жилом помещении: снимать людей с учёта потом придётся через суд
Крымская специфика
В Крыму отдельный пласт рисков связан с документами украинского периода. Права, возникшие до 2014 года, признаются действительными, но нередко сведения о них не внесены в ЕГРН, а документы оформлены по правилам другого государства. Перед сделкой стоит проверить, зарегистрировано ли право в российском реестре, совпадают ли данные об объекте и площади в старых и новых документах и нет ли расхождений в границах участка. Если право «ранее возникшее» и в ЕГРН не отражено, безопаснее сначала помочь продавцу его зарегистрировать, а уже потом выходить на сделку.
Деньги и договор
- Указывайте в договоре полную стоимость. Заниженная цена «для налогов» означает, что при оспаривании сделки вы вернёте только указанную сумму
- Используйте безопасные расчёты: аккредитив, депозит нотариуса, банковскую ячейку с условиями доступа. Раскрытие — после регистрации перехода права
- Разделяйте задаток и аванс: последствия при срыве сделки у них разные
- Пропишите сроки физического освобождения объекта и снятия с регистрационного учёта, а также ответственность за нарушение этих сроков
- Проверьте задолженность по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт: долг по капремонту переходит к новому собственнику
Если проблема всё-таки всплыла
Добросовестность покупателя защищается законом, но доказывать её придётся вам: важно показать, что вы проверили доступные сведения, заплатили рыночную цену и рассчитались прозрачно. Именно поэтому все документы проверки имеет смысл сохранять — они и есть доказательства.
Мы проверяем объект и продавца до сделки, сопровождаем расчёты и регистрацию, а если спор уже возник — ведём его в суде. Подробнее — в разделе недвижимость и строительство. Оставьте заявку до внесения задатка: на этом этапе проблема стоит несколько тысяч рублей, после сделки — несколько лет судов.
